Bien immeuble, marché de travaux et paiement différé : éclairage du Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat précise les conditions de requalification d’un contrat de location de bien immeuble en marché de travaux en reprenant le critère communautaire de l’influence déterminante sur la conception des ouvrages et, par voie de conséquence, se prononce sur l’interdiction des clauses de paiement différé associées (CE, 3 avril 2024, n° 472476, Société Victor Hugo 21).
Le contrat par lequel un pouvoir adjudicateur prend à bail ou acquiert des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant constitue un marché de travaux au sens des articles L. 1111-1 et L. 1111-2 du code de la commande publique (CCP), lorsqu’il résulte des stipulations du contrat qu’il exerce une influence déterminante sur la conception des ouvrages. Tel est le cas lorsqu’il est établi que cette influence est exercée sur la structure architecturale de ce bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs. Les demandes de l’acheteur concernant les aménagements intérieurs ne peuvent en revanche être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent du fait de leur spécificité ou de leur ampleur.
La clause prévoyant le versement de loyers et de surloyers en contrepartie de travaux d’aménagement et de constructions de bâtiments contrevient au principe d’interdiction du paiement différé dans les marchés publics ; indivisible du reste du contrat, cette clause confère à ce dernier un contenu illicite et emporte son annulation
